البناء في الارتداد الجانبي. الارتداد في المملكة السعودية هي من أجل البناء وتتم وفق شروط وأحكام معينة منصوص عليها في القوانين والأنظمة .
يستخدم مفهوم الارتداد في الرياضات مثل كرة السلة أو الكرة الطائرة أو كرة القدم. مفهوم الارتداد هو أن الجسم يضرب الأرض ثم يرتد للخلف ،متجهًا في اتجاه عمودي على الاتجاه الأولي الذي تم إطلاقه فيه.
ومقالنا اليوم (البناء في الارتداد الجانبي) .
ما معنى الارتداد في البناء؟
ماذا يقصد بالارتداد وما هو مفهومه؟.
تعني المسافة الأفقية التي تفصل بين حدود قطعة الأرض والمبنى ،أو بين المبنى وخط الطريق المجاور للقطعة.
- يختلف الجزء الخلفي من البندقية أيضًا عن مقدمة البندقية ومن منظمة إلى أخرى.
نظام آخر في عمان ،وهناك أيضا معايير وضعتها الأمانة. من أجل التحكم في مسافة الارتداد في المباني ، - ما سبب هذه المسافة ولأجل ماذا؟.
وذلك للتأكد من وجود مسافة للضوء والتهوية بين المباني. لا يجوز أن يزيد هذا عن 10٪ من المسافة بين المباني.
لا يسمح بالمباني داخل المنطقة إلا إذا كانت برعاية البلدية. يجوز البناء مع بعض القيود ،مثل النكسات والمواجهة.
أيضا ،هناك مسافة معينة لكل قطاع سكني. يشترط ألا تقل مساحة الأرض عن هذه المساحة ،وألا تقل واجهة المبنى عن هذا الطول.
في أي تنظيم حسب ما ورد في القانون.
- بالإضافة إلى أن جميع الجهات التي تواجه الشوارع تصبح انتكاسات تمتد إلى واجهة المبنى. في حالة كون المبنى يقع على أكثر من شارع فإنها تصبح انتكاسات جانبية وأمامية.
- أيضًا ،يجب استخدام ما لا يقل عن 15 ٪ من مساحة الأرض للزراعة. وهذا ما نصت عليه الهيئة التشريعية في الأردن.
سواء في الخارج أو في الداخل ،يجب أن يظل الهواء نظيفًا.
يسمح بتجاوز الارتداد بنسبة 15٪ من مسافة الارتداد في حالات خاصة. و هو:
إذا كان شكل الأرض مثلثًا ،فسيبدو مثل هذا.
إذا كانت التضاريس شديدة الانحدار ،فعندئذٍ
إذا كانت مساحة الأرض أقل من المساحة التي ترغب في زراعتها.
يمكن أيضًا تحديد مجموعة من الأفكار
- ربط المباني السكنية: مجموعات من المنازل التي تكون على خط أفقي ويكون لكل بيت مدخل خاص به.
وتكون موجودة ضمن القطاع السكني. - البناء حسب الارتفاع الموجود في القطاعات التنظيمية. يجب أن يكون المبنى حسب الارتفاع الموجود في القطاعات التنظيمية.
- الحرف اليدوية هي أعمال للمؤسسات التي تشمل بيع وإنتاج القطع الفنية والمجوهرات ،بالإضافة إلى أي عمل يدوي آخر يعتمد على العمل اليدوي.
- الأعمال الإنشائية: وهي الأعمال سواء كانت هدم مباني أو إنشاءات أو إضافات أو تعديلات أو صيانة. كما تشمل الردم والحفر.
- المبنى متعدد الوحدات عبارة عن مبنى به شقق في عدة طوابق.
كل شقة مستقلة عن الأخرى ولها مدخل مباشر من خلال مدخل مشترك أو من خارج المبنى. - مبنى متعدد الاستخدامات: هو مبنى له استخدامان أو أكثر ،مثل تجاري ،ومكتب ،وسكني.
- البروز التجاري: وهو جزء من البناء يتم استغلاله ويواجه جزء من الشارع أو انتكاسة أمامية تنظيمية مخطط لها.
- النتوء المعماري: وهو جزء من البناء غير مستغل ،وهو بالإضافة إلى كونه بارزاً لأغراض الديكور يمنع الطقس من إتلافه.
على سبيل المثال ،أحواض الزهور وشبكات النوافذ وإطارات مستحضرات التجميل وصناديق الستائر.
كم الارتداد المسموح به؟
المادة رقم (4) فقرة (ب) تنص على أن الأراضي المستخدمة لبناء المساكن العادية هي تلك التي تندرج تحت فئة الإسكان عالي الكثافة.
تطبق اللوائح والقواعد. فإنه ينص:
- أن يكون الحد الأدنى للارتداد 5 أمتار على الأقل.
- أما نسبة الحد الأدنى فتبلغ 15٪ (300٪).
- يجب أن يكون ارتفاع المبنى 28 متراً من البلاط.
- في المساحات المزروعة يجب ألا تقل عن عشرة بالمائة من قطعة الأرض ،ويجب الالتزام بالحد الأدنى من النسبة.
- يتم اعتماد المخططات التخطيطية التفصيلية حسب الشارع لتسمية المبنى.
- أن لا تقل المساحة عن (70) متراً مربعاً لتغطية الشقة.
- ألا تقل واجهة المبنى عن 30 مترًا ولا تقل مساحتها عن 10 متر مربع.
يجب ألا تقل مساحة المشاريع التقسيمية عن (1200) متر مربع. - أيضًا ،يجب استيفاء رسوم فتح مؤسسات الإسكان بمعدل 150٪ من الرسوم.
الارتدادات النظامية
وفق أنظمة وقوانين دائرة الأراضي والمساحة في المملكة الأردنية الهاشمية بموجب المادة رقم (29).
تنقسم المنطقة السكنية إلى مناطق (أ) و (ب) و (ج). المنطقة D ليست جزءًا من المنطقة السكنية.
تنطبق الأحكام التالية أيضًا على الإسكان:
- المباني المستخدمة للأغراض السكنية ليس لديها سوى قدر ضئيل من الانتكاسات.
5 أمتار للارتدادات الأمامية
5 أمتار للارتدادات الجانبية
7 أمتار للارتدادات الخلفية.
- البناء هو نسبة من مساحة الأرض.
يكون الحد الأقصى للنسبة (36%).
تنطبق الأحكام التالية أيضًا على قطاع الإسكان (ب)
وهي كالتالي:
- النكسات بالمتر الطولي هي الحد الأدنى للأبنية السكنية التي تستخدم للسكن.
4 أمتار للارتدادات الأمامية.
4 أمتار للارتدادات الجانبية.
6 أمتار للارتدادات الخلفية.
- النسبة القصوى للبناء من مساحة الأرض 42٪.
في القسم التالي ،ينطبق القسم 3 من الفصل 2 ،القسم 5 من الفصل 3 والقسم 1 من الفصل 4 على سكن (ج). وهم على النحو التالي:
- الارتدادات بالمتر الطولي هي الحد الأدنى للمباني التي تستخدم للأغراض السكنية.
4 أمتار للارتدادات الأمامية.
3 أمتار للارتدادات الجانبية.
4 أمتار للارتدادات الخلفية.
- الحد الأقصى للمبنى بالنسبة لمساحة الأرض هو 48٪.
البناء في الارتداد الجانبي
يجوز البناء حتى عمق 18 مترا كحد أقصى دون ارتداد جانبي من حافة الشارع التجاري إلى مسافة لا تقل عن 4 أمتار.
نظام الارتداد في البناء.
نظام النكسة الجديد: في الماضي كان يتم الانتفاع بـ 60٪ من الأرض (أي التزام مترين على محيط قطعة أرض) ،والآن تستفيد من النكسة من جانب الجار.
بإضافة 10٪ وفي النظام الجديد يمكن الاستفادة من ارتداد جانب واحد.
ووفقًا لقوانين مشروع النظام التي حددت الاستخدام وفقًا لأحكام خطة التنظيم المقررة ،داخل منطقة التنظيم.
كما أنّ مخطط المقرر
تنقسم منطقة (الإسكان) إلى 9 مناطق تنظيمية ،لكن منطقة الصناعة تنقسم إلى 6 مناطق تنظيمية ،وتنقسم منطقة الإسكان إلى (9) مناطق تجارية وهناك فئات أخرى أيضًا تشمل منطقة الاستخدام ومنطقة المكتب. .
هناك 9 فئات تنظيمية للمنطقة السكنية.
يوجد في المزرعة ثلاثة مبانٍ: أ ،ب ،د. إلى جانب السكن العام ،يوجد سكن لعائلتين.
وسكن زراعي وسكن خاص وسكن ريفي.
إذا حددت الارتدادات في منطقة الإسكان ،فيجب ألا تقل عن ضعف الارتدادات الجانبية المحددة ،وأن تكون بمعدل المسافة بين كل بنائين ،إذا كان هناك أكثر من بنائين في نفس قطعة الأرض السكنية.
- إذا كانت الخطة تحدد أماكن وقوف السيارات للمركبات ،فيسمح بتصاريح البناء ،وإذا كانت داخل موقع البناء.
أو حدودها وفق معايير وشروط هندسية سليمة تضمن حرية حركة المركبة ،من خلال النظر في وزنها وأبعادها ،أو غير ذلك من المواصفات الفنية.
يجب دائمًا اتباع متطلبات وقوف السيارات لذوي الاحتياجات الخاصة ،وتكون القواعد متوافقة مع تلك الخاصة بالمواقف العامة.
كما يتم التأكيد على التالي:
إذا كانت هناك مواقف سيارات مغطاة ،فيجب أن يكون موقع الموقف أقرب إلى المصعد. في حالة وجود مواقف سيارات مفتوحة ،يجب أن يكون المدخل الرئيسي أقرب إلى المبنى.
كما يشترط توفير أماكن وقوف السيارات ذات الأسهم الاتجاهية ووضعها في مكانها ،وللإشارة إلى ذلك ،يجب طلاء الأرضيات.
مطلوب أيضًا أن يتم توفير وصول لذوي الإعاقة إلى المدخل الرئيسي ،ويجب توفير مسارات داخل ساحة انتظار السيارات.
هذا هو بعد ذلك قد يكون لديك أماكن لوقوف السيارات ،اعتمادًا على عدد السيارات التي تقف في موقفك.
أعلنت وزارة الشؤون البلدية والقروية ،الأربعاء ،تعديل أنظمة الارتداد الحالية للمباني السكنية (فيلات) للدور الأرضي فقط في المخططات السكنية المعتمدة. تبلغ نسبة البناء بالدور الأرضي 70٪ (كحد أقصى) من مساحة الأرض متضمنة (عمارة الفيلا) والبناء في الارتدادات.
قالت وزارة الإعمار إنه يجب السماح بالبناء مع النكسات من جانب الجيران فقط ،بحد أقصى جانبين للمنازل المنفصلة ،بينما يسمح بالبناء مع انتكاسة إضافية على الجانب المجاور للمنازل المزدوجة. ويعتبر هذا الإذن بناء به نكسة يكمل الجزء المبني من الداخل. تم بناء الجزء الرئيسي من المبنى في الطابق الأرضي ،حيث يتم دمج المساحة المحيطة به ،مثل غرفة الطعام وغرفة المعيشة وما إلى ذلك.
وأوضحت الشؤون البلدية والقروية أن هذه الخطوة جاءت انطلاقا من حرصها على تطوير القواعد ،بما في ذلك لوائح البناء ،فيما يتعلق بانتكاسات المباني السكنية (فيلات) بما يمكن المواطنين من الاستفادة من أراضيهم بالشكل المناسب ،وخاصة للأراضي السكنية. بمساحات صغيرة.
وشددت الوزارة على أهمية الالتزام بالشروط والضوابط عند البناء في مناطق الانتكاس ،وهو فصل الهيكل الإنشائي عن الهياكل المجاورة عن طريق بناء قواعد على حدود الملكية وربط البناء بكل كتلة بناء.
لا تبني في مناطق انتكاسة أقل من انتكاسة عادية. يوفر الطابق الأول (والأدوار العلوية إن وجدت) الإضاءة الطبيعية والتهوية لجميع أجزاء المنزل من خلال المناور والباحات والفتحات العلوية. الحد الأدنى للفناء / المنور هو مترين في مترين. يجب ألا يكون الفناء مائلًا نحو المنزل المجاور. يجب أن تنحدر بعيدًا عن الجار بمسافة 3.5 مترًا عن منزل الجار. أثناء البناء ،يجب أن يكون الأساس مستويًا مع الأرض وعلى نفس المسافة من السياج. إذا كنت تقوم بالبناء على ممتلكات أحد الجيران ،فيجب عليك إنهاء الجزء المرئي من سياجهم بمواد مشابهة لما يستخدمونه.
كما يشتمل قانون البناء على شروط وضوابط النكسات. وينص على أن المباني لا ينبغي أن تُبنى على جوانبها أو للخلف ،ولا ينبغي أن تحتوي على شرفات أو مكيفات هواء خارجية موضوعة مباشرة خارج النكسة.
أكدت وزارة الشؤون البلدية والقروية ،أن وضع اللوائح الخاصة بـ (النكسات) للأبنية السكنية – الفلل (منفصلة / ملحقة) ،وهو مبدأ من مبادئ العدالة ويحد من وجود مخالفات البناء ،وذلك بإعطاء البلديات صلاحية تحدد من خلال التشريعات المحلية في ولاياتها القضائية. نتيجة لذلك ،لن تفرض أي بلدية معاييرها الخاصة فيما يتعلق بالعوائق والمتطلبات الأخرى.
السماح ببناء الانتكاسات وفق شروط معينة. السماح ببناء المباني بطريقة مناسبة تقنيًا ،وإعطاء المهندس المعماري المرونة ليكون مبدعًا في التصميم. سأجعل منزلي جميلاً ليراه العالم. سأجعلها جميلة ومثيرة للاهتمام ،لكسب احترام الآخرين.
أشارت وزارة الشؤون البلدية والقروية إلى أن هذا التعديل والتطوير يستند إلى دراسة شاملة لتطوير أنظمة البناء (البناء في الارتدادات) للأبنية السكنية – المنازل – (منفصل أو ملحق) للطابق الأرضي في المخططات الإسكانية المعتمدة المنفذة.
من قبل الوزارة بالتنسيق والمشاركة مع جميع المكاتب. خلال الدراسة ،تعرفت على تلقيت الكثير من الشكاوى من المواطنين ووسائل الإعلام حول المساحات الخالية في العمارات السكنية (فيلات). هناك كميات كبيرة من المساحات الضائعة ،وكذلك المناطق التي لا يتم استخدامها بشكل صحيح. سأتحدث مع بعض الموظفين العاملين معي حتى يتمكنوا من معرفة آرائهم وملاحظاتهم.
لقد تعرفنا على مفهوم الارتداد ،وكذلك أشياء أخرى ،مثل شروط الردة وشروطها ،وغيرها من المفاهيم.
مجموعة المحامين العرب متاحة دائمًا لمساعدتك إذا كنت بحاجة إلى أي مشورة قانونية حول هذا النوع من الموضوعات أو غيره مثل ..
رخصة نظام الارتداد الجديد
الارتداد الجانبي للبناء هو تلك المسافة الأفقية التي تفصل بين كلا من حد الملكية والحد الخارجي المقابل له من المبنى الذي يرغب بترخيصه.
وللحصول على رخصة نظام الارتداد الجديد للبناء بالمملكة العربية السعودية يجب أن يخصه ذاك للعديد من الشروط والأحكام التي أشار إليها المشرع السعودي، وتم طرحها من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية بالسعودية، وهي على النحو التالي:
- أن يكون تصميم البناء حديث ومعتمد بالسعودية.
- في حال تجاوز البناء 12 طابق، يجب ذكر البناء بالدليل الخاص للأبنية العالية.
- تقديم صورة مستند ملكية الأرض.
- إذا كان البناء داخل منطقة حساسة يجب مراعاة شروط المنطقة.
- فحص البناء من خلال القسم الكهربائي والميكانيكي والقسم المعماري أيضاً.
- يجب اتباع البناء لكافة البنود الخاصة بكود البناء السعودي.
- يجب إثبات ملكية الأرض التي سوف يتم البناء عليها وذلك من خلال تقديم مستندات رسمية.
- يشترط اتباع البناء لكافة قواعد الصحة والسلامة والأمان.
- وفقاً لنظام الارتداد الجديد يجب أن يكون البناء قائم.
- الحصول على شهادة تنسيق من شركة الكهرباء.
الأسئلة الشائعة حول البناء في الارتداد الجانبي وأنظمة البلدية
1. ما هو المقصود بالارتداد الجانبي في البناء؟ الارتداد الجانبي هو المسافة القانونية المتروكة والفضاء الإلزامي بين حد المبنى (الجدار الخارجي) وسور الأرض الملاصق للجار أو الشارع الجانبي. تهدف هذه المسافة إلى توفير التهوية، والإضاءة الطبيعية، وحفظ الخصوصية بين الجيران.
2. ما هي المسافة القانونية المسموح بها للارتدادات الجانبية؟ تختلف المسافة حسب مساحة الأرض والمخطط التنظيمي للمدينة وكود البناء المعتمد (مثل كود البناء السعودي). في الغالب، لا يقل الارتداد الجانبي عن 1.5 إلى 2 متر في الفلل السكنية، وقد يختلف في الأراضي التجارية.
3. هل يُسمح قانونياً بالبناء في الارتداد الجانبي؟ الأصل هو منع البناء في الارتدادات لكونها منافذ للتهوية. ولكن، تسمح اللوائح البلدية الحديثة بالبناء في ارتداد جانبي واحد أو ارتدادين (كعمل ملاحق أرضية) بشروط هندسية صارمة، وبنسبة لا تتجاوز حداً معيناً من طول السور.
4. ما هي شروط بناء “ملحق أرضي” في الارتداد الجانبي؟ يُشترط ألا يتجاوز ارتفاع الملحق سور الجار (عادة 3.5 متر)، وألا يُسمح بفتح أي نوافذ أو فتحات تهوية أو أبواب تطل مباشرة على الجار، بالإضافة إلى الالتزام بعدم تصريف مياه الأمطار أو التكييف على أرض الجار.
5. هل يمكن فتح نوافذ تطل على الجار من الارتداد الجانبي؟ يُمنع منعاً باتاً فتح نوافذ كاشفة في جدار الارتداد الملاصق للجار حفاظاً على الخصوصية. يُسمح فقط بعمل “نوافذ علوية” للتهوية (مناور) بحيث تكون مرتفعة ولا تكشف حوش أو منزل الجار.
6. ما هي عقوبة البناء في الارتداد الجانبي بدون ترخيص؟ يُعد ذلك “مخالفة بناء”. تتدرج العقوبات من فرض غرامات مالية يتم احتسابها بناءً على مساحة البناء المخالف، وصولاً إلى الإلزام بإزالة المبنى المخالف على نفقة المالك إذا كان يشكل خطراً إنشائياً أو تعدياً صارخاً على حقوق الجيران.
7. هل يمكن التصالح على مخالفة البناء في الارتداد وتصحيح وضعها؟ نعم، أتاحت العديد من اللوائح البلدية (عبر منصات مثل “بلدي”) إمكانية تصحيح وضع المباني المخالفة ودفع الغرامة المقررة، بشرط أن يكون البناء المخالف سليماً إنشائياً، ولا يتعدى على خطوط التنظيم، ومطابقاً لمتطلبات السلامة.
8. هل يؤثر البناء المخالف في الارتداد على إصدار “شهادة إتمام البناء”؟ نعم، لا يتم إصدار شهادة إتمام البناء (الأشغال) أو إيصال الخدمات الأساسية (الكهرباء والمياه) إذا اكتشف المفتش الهندسي وجود مبانٍ أو ملاحق في الارتدادات غير مدرجة في المخطط الهندسي والرخصة المعتمدة.
9. هل يحق للجار الاعتراض على بنائي في الارتداد الجانبي؟ إذا كان البناء مرخصاً من البلدية ومستوفياً لاشتراطات كود البناء، فلا يحق للجار الاعتراض. أما إذا كان البناء عشوائياً، أو تضمن فتح نوافذ كاشفة، أو تسبب في أضرار إنشائية لسور الجار، فيحق له تقديم شكوى رسمية للبلدية لإزالة الضرر.
10. هل يُسمح بوضع المظلات والبرجولات في الارتدادات؟ تُسمح اللوائح عادة بتركيب المظلات (لسيارات أو للجلسات) في الارتدادات، بشرط أن تكون من مواد خفيفة قابلة للفك والتركيب، وألا تعيق حركة المشاة أو سيارات الدفاع المدني في حالات الطوارئ، وألا تستند إنشائياً على سور الجار دون إذنه.
11. ما حكم استخدام الارتداد الجانبي ككراج للسيارات؟ يُسمح بتغطية جزء من الارتداد واستخدامه كموقف للسيارات وفق اشتراطات البلدية، على ألا يتم إغلاقه بالكامل وتحويله إلى غرفة سكنية مغلقة دون تعديل الرخصة الهندسية.
12. هل يمكن استغلال الارتداد الجانبي لوضع مكيفات المركزية وخزانات المياه؟ نعم، يُعد الارتداد الجانبي مكاناً مثالياً لتمديدات الخدمات، ولكن يُشترط ترك مسافة كافية للصيانة الدورية، وألا تتسبب وحدات التكييف (الكمبريسور) في إزعاج الجار أو توجيه حرارة العوادم مباشرة نحو فنائه.
13. ما هي نسبة البناء المسموح بها في الدور الأرضي مع الارتدادات؟ تحدد اللوائح نسبة البناء (مثلاً 60% أو 65% من مساحة الأرض الكلية). عند السماح بالبناء في الارتداد لعمل ملحق، يجب ألا يتجاوز إجمالي البناء في الدور الأرضي النسبة المئوية المحددة في المخطط التنظيمي للمنطقة.
14. كيف أقدم طلب لترخيص ملحق في الارتداد الجانبي؟ يتم ذلك عبر التعاقد مع مكتب هندسي معتمد لعمل المخططات، ثم تقديم طلب “تعديل رخصة بناء” أو “إضافة ملحق” عبر المنصة البلدية الإلكترونية لاعتماد المخطط قبل الشروع في التنفيذ.
15. ماذا أفعل إذا كان السور الفاصل بيني وبين الجار قديماً وأريد البناء في الارتداد؟ يجب التأكد أولاً من قدرة السور الإنشائية على تحمل أي أحمال إضافية. والأفضل هندسياً بناء جدار مستقل وملاصق لسور الجار (بفاصل تمدد)، لتجنب أي تصدعات أو أضرار مستقبلية، مع ضمان عزل الجدار الملاصق جيداً.
اقرا ايضا:
اذا طلبت الزوجة الطلاق هل يحق لها المؤخر
ما هي عقوبة الجرائم المعلوماتية بالسعودية
اجراءات شكوى عدم الترقية في السعودية مع خطاب جاهز
كيفية تقديم شكوى ضد محل تجاري بالسعودية
شروط المحاماة في السعودية للنساء
بحث مسؤولية الإدارة عن الأعمال المادية أمام ديوان المظالم
كم مدة التوقيف على ذمة التحقيق بالسعودية
اجراءات رفع دعوى مكتب العمل يشرحها محامي بالرياض
