هل يجوز فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة

    شارك المعرفة مع مجتمعك

    هل يجوز فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة ؟ سؤال لطالما يطرحه المئات من زوار المكتب العربي للقانون : محامي في الرياض .

    والحقيقة ان التساؤل يصدر نتيجة رغبة المستأجر في فسخ عقد الإيجار من جانب واحد أو أن المؤجر يرغب في ذلك لاسباب مختلفة .

    قبل البدء في النظر في مسألة إنهاء عقد الإيجار ، تجدر الإشارة إلى أن إنهاء الاتفاقية عقد الإيجار وفسخها ليسا بنائين قانونيين لا لبس فيه. إذا قمنا بتبسيط التمييز وحذفنا جوانب العقيدة القانونية ، فإن “إنهاء العقد” هو مصطلح أكثر عمومية فيما يتعلق بـ “الإنهاء”.

    يعني إنهاء عقد الإيجار فسخه قبل انتهاء المدة لأسباب معينة ، في حين أن “إنهاء” العقد قد يتبع بسبب انتهاء فترة صلاحيته أو بسبب رفض أحد الطرفين تنفيذ شروط العقد والحالات التي يحددها القانون.

    لذلك ، وفقًا للقانون.  الحق الممنوح للانسحاب من جانب واحد من العقد (تنفيذ العقد)

    يمكن أن يمارسها الطرف المخول عن طريق إخطار الطرف الآخر بإلغاء العقد (تنفيذ العقد). يتم إنهاء العقد من لحظة استلام هذا الإشعار ، ما لم ينص القانون المحدد أو قوانين أخرى أو إجراءات قانونية أخرى أو العقد على خلاف ذلك.

    يمكن تحديد أسباب رفض الوفاء بالعقد بموجب القانون (على سبيل المثال ، ليس لدى أحد أطراف العقد ترخيص للقيام بأنشطة أو عضوية في منظمة ذاتية التنظيم ضرورية للوفاء بالالتزام بموجب العقد) أو متابعة من العقد.

    في هذه المقالة سننظر بدقة في إنهاء عقد الإيجار من جانب واحد و انهائه بقوة القانون .

    هل يجوز فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة

    هل يجوز فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة

    يمكن تقسيم أسباب إنهاء عقد الإيجار إلى 3 مجموعات:

    • باتفاق الطرفين.
    • من جانب واحد خارج المحكمة.
    • في المحكمة بناء على طلب أحد الطرفين.

    للتفصيل ، سننظر في كل مجموعة على حدة.

    1. إنهاء عقد الإيجار باتفاق الطرفين

    التشريع المدني الحالي يتيح لأطراف العقد فرصة إنهاء العقد باتفاق الطرفين ، ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك.

    يمكن للأطراف في أي وقت الاتفاق والتوقيع على اتفاقية إضافية بشأن إنهاء العقد قبل انتهاء صلاحيته. في هذه الحالة ، لا تظهر المشاكل عادة ، لذلك سنركز فقط على نقاط معينة.

    أولاً ، يتم إبرام اتفاق لتعديل أو إنهاء اتفاق بنفس شكل الاتفاقية . وفقًا لذلك ، تم الاتفاق على إنهاء عقد الإيجار لمدة تزيد عن عام ،

    إذا كان أحد الأطراف على الأقل كيانًا قانونيًا ؛ اتفاق إنهاء عقد الإيجار للممتلكات غير المنقولة .

    ثانيًا ، إذا لم يتم الاتفاق على لحظة إنهاء العقد من قبل الأطراف في العقد نفسه ، عندئذٍ تعتبر الالتزامات منتهية من لحظة إبرام الاتفاقية بشأن إنهاء العقد ، ما لم يتبع خلاف ذلك من الاتفاقية أو الطبيعة من التغيير في العقد

    2. إنهاء عقد الإيجار من جانب واحد خارج المحكمة

    انهاء عقد الإيجار غير محدد المدة 

    فيما يتعلق بعقود الإيجار ، فإن إمكانية الانسحاب من جانب واحد من الاتفاقية منصوص عليها بشكل مباشر بموجب القانون فقط فيما يتعلق باتفاقات الإيجار المبرمة لفترة غير محددة.

    هذا ممكن بشرط تحذير من الإلغاء من جانب واحد لاتفاقية الإيجار ، المبرمة لفترة غير محددة ، من قبل الطرف الآخر في الاتفاقية قبل شهر واحد ، وفي حالة عقد الإيجار – ثلاثة أشهر مقدمًا. قد يتم الاتفاق على شروط أخرى من قبل العقد نفسه.

    يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه إذا لم يتم تحديد مدة الإيجار في الاتفاقية ، فإن عقد الإيجار يعتبر مبرمًا لفترة غير محددة

    انهاء عقد الإيجار محدد المدة

    إذا تم إبرام العقد لفترة معينة ، فإن القانون لا ينص بشكل مباشر على الحق في الإنهاء المبكر من جانب واحد ، ولكي ينشأ الحق في الرفض الانفرادي خارج نطاق القضاء ، يجب تحديده في العقد نفسه. إذا لم يتم الاتفاق في العقد على شرط الحق في الإلغاء من جانب واحد لاتفاقية الإيجار المبرمة لفترة معينة ، فلن يتمكن أي طرف من الانسحاب من العقد خارج المحكمة

    من الممكن إجراء خارج المحكمة للإنهاء المبكر لاتفاقية الإيجار المبرمة لفترة معينة في حالة انخراط الطرفين في نشاط ريادي. هذا يعني أنه بموجب القانون ، على سبيل المثال ، بشأن حماية حقوق المستهلك ، لن يعمل على الاحتجاج بالحق في الإنهاء المبكر للعقد. وبناءً على ذلك ، فإن محاولة تمديد بنود الإنهاء من جانب واحد لتشمل علاقة الإيجار لا تنطبق في الحالة الحالية.

     

    من أجل صحة الحق في إجراء انفرادي خارج نطاق القضاء لإنهاء العقد ، فإن حقيقة إرسال إشعار برفض التنفيذ مهمة ، لذلك ، عندما يمارس أحد أطراف العقد هذا الحق ، من المهم الانتباه إلى ما يلي:

    – لحظة تلقي إخطار برفض من جانب واحد للتنفيذ. ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ، يعتبر وقت استلام الإخطار علامة للسلطة البريدية و / أو تاريخ توقيع المستلم في إيصال الإرجاع. في هذه الحالة ، إذا لاحظ المرسل العنوان الصحيح للمستلم وطريقة الإرسال ، تم تسليم الشحنة إلى العنوان الصحيح ، لكن المستلم لم يتخذ إجراءً لتلقي الإشعار ، عندئذٍ يعتبر المستلم قد تم إخطاره وافتراضه على النحو الواجب خطر المسؤولية عن عدم استلام المراسلات.

    – عنوان متلقي الإخطار. من المهم أن يتوافق العنوان الذي يتم إرسال إشعار الرفض الأحادي لتنفيذ العقد إليه مع عنوان التسجيل الحالي للكيان القانوني.

    يمكنك التحقق من عنوان التسجيل الحالي لكيان قانوني

    إذا كان المرسل يعرف بالإضافة إلى ذلك عنوان الموقع الفعلي للطرف الثاني في العقد ، والذي لا يتطابق مع عنوان التسجيل ، لأسباب تتعلق بحسن النية ، فمن المستحسن تكرار إرسال الإشعار إلى العنوان الفعلي.

    – طريقة إرسال الإخطار. إذا نصت الاتفاقية على أن الإخطارات يتم إرسالها حصريًا بالطريقة المنصوص عليها فيها ، فقد يُعتبر استخدام طريقة أخرى لإرسال الإخطار غير مناسب. إذا لم ينص العقد على قواعد خاصة ، فيجب أن يسترشد المرء بالأحكام العامة المتعلقة بإرسال إشعار بطريقة يمكن أن توفر تثبيتًا لحقيقة الإرسال ، وإشارة إلى الحجز وتأكيد التسليم / عدم التسليم من المراسلات. يمكن أن يكون هذا: خطابًا يحتوي على قائمة بالمرفقات وإيصال إرجاع ، وفاتورة خدمة البريد السريع مع مواصفات المرفقات وشهادة التسليم ، إلخ.

    قد ينص الاتفاق المتعلق بتنفيذ الأطراف لأنشطة ريادة الأعمال على شرط دفع تعويض نقدي في حالة الإلغاء من جانب واحد للاتفاقية .

    ولا يُطلب من طرف العقد الذي يرسل إشعارًا بالرفض من جانب واحد تقديم أسباب الرفض.

     

    إنهاء عقد الإيجار في المحكمة بناء على طلب أحد الطرفين

    القواعد العامة لإنهاء اتفاق في المحكمة بناء على طلب أحد الطرفين.

    بناءً على طلب أحد الطرفين ، يمكن تغيير العقد أو إنهاؤه بقرار من المحكمة:

    في حالة حدوث انتهاك كبير للعقد من قبل الطرف الآخر ؛

    في الحالات الأخرى المنصوص عليها في القانون المدني أو قوانين أخرى أو اتفاقية.
    يتم التعرف على انتهاك أحد الطرفين للعقد على أنه انتهاك كبير ، مما يستلزم للطرف الآخر مثل هذا الضرر الذي يحرمه إلى حد كبير مما كان له الحق في الاعتماد عليه عند إبرام العقد. يتم تقييم الأهمية النسبية لطبيعة الانتهاكات في حالة النزاع من قبل المحكمة ، بناءً على الظروف المحددة للقضية.

    إنهاء العقد في المحكمة في حالة حدوث تغيير كبير في الظروف.

    التغيير الكبير في الظروف التي بدأ منها الطرفان عند إبرام العقد هو الأساس لتغييره أو إنهائه ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك أو يتبع من جوهره. يُعترف بالتغيير في الظروف باعتباره أمرًا مهمًا عندما تتغير كثيرًا لدرجة أنه إذا كان بإمكان الأطراف توقع ذلك بشكل معقول ، فلن يتم إبرام العقد من قبلهم على الإطلاق أو سيتم إبرامها بشروط مختلفة بشكل كبير.

    إذا فشل الطرفان في التوصل إلى اتفاق بشأن جعل العقد متوافقًا مع الظروف المتغيرة بشكل كبير ، أو إلغائه ، فيمكن إنهاء العقد ، وعلى الأسس المنصوص عليها في الفقرة 4 من هذه المادة ، تغييرها من قبل المحكمة بناءً على طلب صاحب المصلحة. الطرف في وجود الشروط التالية في وقت واحد

    • في وقت إبرام العقد ، انطلق الطرفان من حقيقة أن مثل هذا التغيير في الظروف لن يحدث ؛
    • كان التغيير في الظروف ناتجًا عن أسباب لم يتمكن الطرف المعني من التغلب عليها بعد حدوثها بدرجة العناية والتقدير التي تتطلبها طبيعة العقد وشروط العمل ؛
    • تنفيذ العقد دون تغيير شروطه من شأنه أن ينتهك توازن مصالح الملكية للأطراف وفقًا للعقد وسيترتب على ذلك الضرر للطرف المعني بحيث يفقد إلى حد كبير ما كان له الحق في الاعتماد عليه عند إبرام العقد ؛
    •  لا يترتب على العادات أو من جوهر العقد أن خطر تغيير الظروف يتحمله الطرف المعني.

    عندما يتم إنهاء العقد بسبب ظروف متغيرة بشكل جوهري ، تحدد المحكمة ، بناءً على طلب أي من الطرفين ، عواقب إنهاء العقد ، بناءً على الحاجة إلى التوزيع العادل بين الأطراف للتكاليف التي تكبدها. فيما يتعلق بتنفيذ هذا العقد.

    يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن التغيير في العقد بسبب تغيير كبير في الظروف مسموح به بقرار من المحكمة في حالات استثنائية عندما يكون إنهاء العقد مخالفًا للمصلحة العامة أو ينطوي على ضرر للأطراف يتجاوز التكاليف بشكل كبير ضرورية لتنفيذ العقد على الظروف المتغيرة ، والمحاكم التي تلجأ إليها مترددة للغاية في الاعتراف بأن الظروف المتغيرة مهمة.

    إنهاء عقد الإيجار في المحكمة بناءً على طلب أحد الطرفين إذا كانت هناك أسباب خاصة.

    في حالة الإنهاء المبكر لعقد الإيجار.

     الإنهاء بناء على طلب المؤجر.

    يجوز إنهاء عقد الإيجار مبكرًا من قبل المحكمة في الحالات التي يكون فيها المستأجر:
    – يستخدم العقار مع انتهاك كبير لشروط الاتفاقية أو الغرض من العقار ، أو مع الانتهاكات المتكررة ؛
    – يحط من الممتلكات بشكل كبير ؛
    – لا يدفع الإيجار أكثر من مرتين متتاليتين بعد انتهاء موعد الدفع المحدد بموجب العقد ؛
    – لا يقوم بإجراء إصلاحات كبيرة للممتلكات ضمن الشروط المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار ، وفي حالة عدم وجودها في الاتفاقية ، في غضون فترة زمنية معقولة في الحالات التي يكون فيها ، وفقًا للقانون ، إجراءات قانونية أخرى أو الاتفاقية ، الإصلاحات الرئيسية هي مسؤولية المستأجر.

    يجوز لعقد الإيجار إنشاء أسباب أخرى للإنهاء المبكر للاتفاقية بناءً على طلب المؤجر

    يحق للمؤجر طلب الإنهاء المبكر للعقد فقط بعد إرسال تحذير كتابي للمستأجر حول الحاجة إلى الوفاء بالتزامه في غضون فترة زمنية معقولة.

    الإنهاء بناء على طلب المستأجر:

    بناءً على طلب المستأجر ، يجوز للمحكمة إنهاء عقد الإيجار قبل الأوان في الحالات التي:
    – لا يوفر المؤجر العقار للاستخدام من قبل المستأجر أو يخلق عقبات أمام استخدام العقار وفقًا لشروط الاتفاق أو الغرض من الممتلكات ؛
    – الممتلكات المنقولة إلى المستأجر بها عيوب تمنع استخدامه ، والتي لم يحددها المؤجر عند إبرام العقد ، ولم تكن معروفة للمستأجر مسبقًا ولا ينبغي أن يكتشفها المستأجر أثناء التفتيش على الممتلكات أو التحقق من صلاحيتها للخدمة عند إبرام العقد ؛

    • – لا يقوم المؤجر بإصلاحات كبيرة للعقار ، وهو واجبه ، ضمن الشروط المنصوص عليها في اتفاقية الإيجار ، وفي حالة عدم وجودها في الاتفاقية – في غضون فترة زمنية معقولة ؛
    • – سيكون العقار ، بسبب الظروف التي لا يكون المستأجر مسؤولاً عنها ، في حالة غير مناسبة للاستخدام ؛
    • – لم يتم إعطاء المستأجر الملحقات والمستندات المتعلقة بالعنصر المؤجر ، وبالتالي فإن استخدام الأخير للغرض المقصود منه مستحيل (على سبيل المثال ، المفاتيح) ؛
    • – يُحرم المستأجر إلى حد كبير مما يحق له الاعتماد عليه عند إبرام العقد .
    • – لم يحذر المؤجر المستأجر من حقوق الأطراف الثالثة على الشيء المؤجر ، ولا سيما حقوق الارتفاق ، وحق الرهن ، وما إلى ذلك.

     

    يجوز لعقد الإيجار إنشاء أسباب أخرى للإنهاء المبكر للاتفاقية بناءً على طلب المستأجر

     

    الإنهاء المبكر لاتفاقية إيجار الأرض.

    نظرًا لوجود تفاصيلها الخاصة ، سيتم النظر فيم إيجار قطعة أرض ، تتميز بشروط إضافية لاستخدام الكائن المؤجر ، بشكل منفصل.

    يتم إنهاء استئجار قطعة الأرض لأسباب عامة وبالطريقة المنصوص عليها في القانون المدني (كما تمت مناقشته سابقًا) ، وكذلك بمبادرة من المؤجر على الأسس المنصوص عليها .

    هل يجوز فسخ عقد الايجار قبل انتهاء المدة

    والذي بموجبه يتم إنهاء قسريًا الحق في الاستخدام الدائم (لأجل غير مسمى) لقطعة الأرض ، والحق في ملكية قطعة الأرض الموروثة مدى الحياة عندما يتم الاستيلاء على قطعة الأرض لصالح الدولة أو احتياجات البلدية أو عند استخدام قطعة الأرض في انتهاك للنظام ، وهي:
    – استخدام قطعة الأرض في غير الغرض المقصود منها أو إذا أدى استخدامها إلى انخفاض كبير في خصوبة الأراضي الزراعية أو الإضرار بالبيئة ؛
    – فساد الأرض ؛
    – عدم الوفاء بالتزامات استصلاح الأراضي ، والتدابير الإلزامية لتحسين الأراضي وحماية التربة ؛
    – عدم الوفاء بالتزامات إعادة الأراضي إلى حالة مناسبة للاستخدام في الغرض المقصود منها ؛
    – عدم استخدام قطعة أرض مخصصة للإنتاج الزراعي أو الإسكان أو غيرها من البناء للأغراض المشار إليها في غضون ثلاث سنوات.

    ما لم يتم تحديد فترة أطول بموجب القانون . لا تشمل هذه الفترة الوقت اللازم لتطوير الموقع ، باستثناء الحالات التي تكون فيها قطعة الأرض ملكًا للأراضي الزراعية ، والتي ينظم دورانها القانون  “بشأن دوران الأراضي الزراعية” ، وكذلك الوقت الذي لا يمكن خلاله استخدام الموقع للغرض المقصود بسبب الكوارث الطبيعية أو بسبب ظروف أخرى تمنع هذا الاستخدام.

    اترك تعليقاً

    لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *